一二手房成交“前热后冷”，政策红利逐渐消退？

近期，中国楼市迎来了新一轮的政策宽松周期，自9月30日起，北京、上海、广州和深圳这四大一线城市全面放宽了“四限”政策，即限购、限贷、限售和限价。这一系列举措迅速在市场上产生了积极的反响。

根据最新市场数据，政策利好对楼市成交的推动作用显而易见。在北京、广州和深圳等一线城市，新房项目的来访量和认购量呈现出稳步增长的趋势，预示着未来一段时间内的成交热度仍将持续。尽管成交量相较于8月至9月有所上升，但市场也呈现出一种“前高后低”的成交变动特征，增长动能略有放缓，政策效应开始逐渐减弱。

当前的楼市整体已经趋向于平稳状态，在政策的推动下，预计10月的市场或将继续呈现出脉冲式的复苏态势。CRIC机构重点监测的28个城市新房成交数据显示，截至2024年10月20日，这些城市的新房总成交规模为733万平方米，较去年同期微降2%，但日均成交规模较9月增长了11%。

具体来看，一线城市的新房成交依旧维持高位，10月前20日的日均成交较9月增长了7%，同比去年同期更是增长了11%。相比之下，重点二线城市的回升幅度略显不足，同比去年同期仍下降了9%。然而，受到去年低基数和房企加速促销的影响，三四线城市的表现超出预期，重点7个城市整体成交较去年同期增长了21%，其中佛山和东莞的增幅尤为显著。

二手市场方面，变化同样显著。CRIC监测数据显示，重点16个城市在10月前20日的二手房成交量达到了5.4万套，较9月前20日增长了11%，较去年同期增长了14%。一线城市的二手房市场热度明显高于新房市场，北京、上海和深圳三城在10月前20日的成交量较9月前20日上涨了31%，同比增幅更是高达60%。然而，重点二线城市和三四线城市的二手房市场表现不如新房，整体成交仍处于负增长通道，仅个别城市出现成交增长。

从微观层面来看，新房项目的来访和认购数据也反映出市场的活跃态势。一线城市的新房项目来访量和认购量稳步增长，有效客户量上升。不过，来访和认购数据也呈现出冲高回落的趋势，总体处于高位震荡中。以广州为例，CRIC监测数据显示，国庆周期间，广州50个重点项目的总来访量和认购量达到了近一年来的高点，但国庆节后两周的来访量和认购量有所回落，但仍显著高于8月和9月的平均水平。

从9月以来的一二手房成交变动趋势来看，整体呈现出“前高后低”的特征。新房市场方面，CRIC数据显示，核心28城自9月末集中放量以来，成交量在国庆假期后迅速回升，并维持在高位震荡，但在10月19日至20日出现了明显回落。二手房市场的成交走势与新房市场基本一致，同样在10月19日至20日成交出现明显回落。

近期，中央和核心一二线城市不断出台利好政策，住建部、财政部等部门也频繁发声稳定楼市，这些举措在短期内提振了市场信心，并对交易产生了积极影响。特别是一线城市的新房成交仍有放量空间。然而，从政策的持续性来看，无论是新房还是二手房市场，增长动能均略显不足。10月的楼市或将延续脉冲式复苏行情，较9月稳中有增，但增幅相对有限。一线城市受新政利好影响，一二手房市场大概率将延续高位运行，而二三线城市的增长动能或将持续放缓，随着存量客户的逐渐释放，整体成交也将趋向于平稳。